差別化調控政策，支持改善需求遏制炒房

2017年即將過去，2018年樓市的調控政策成為大眾關注話題。

住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時，去庫存任務再深入，步入縣城去庫存的新階段。

調控力度不放松：保持政策的連續性

據統計，2017年以來，全國已有110個城市累計發布了250多次調控政策。國家統計局數據顯示，5月份開始，上海、北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌;到了11月份，11個熱點城市新房價格跌回一年前，熱點城市的降溫更是明顯。

談及明年的樓市調控，王蒙徽強調，堅持調控目標不動搖、力度不放松，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。

全國住房城鄉建設工作會議提出，加大房地產市場秩序規范整頓力度，加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。

差別化調控政策：支持改善需求遏制炒房

王蒙徽表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

業內人士預計，滿足首套剛需導向不變，支持改善性需求方面政策或略有放寬，不排除對首套房和二套房的認定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進行政策微調的可能。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，高庫存、供應過剩的二三四線城市政策或進行微調。“如，取消非戶籍首套剛需的社保與納稅年限規定，允許非本地戶籍人口購買第二套改善性住房;下調首套房和二套房的首付比例;下調住房信貸利率;加大剛需、改善性住房需求的稅費減免力度。”

大力發展長期租賃：加快推進立法保各方利益

針對中央經濟工作會議提出的“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”，全國住房城鄉建設工作會議提出，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。

“保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，發展長期租賃市場，要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業務，如在稅收、土地方面采取措施讓開發自持住房的企業利益得到保障。

“同時，制度上要對租期等進行規定，建議是3年為一個租期，除非承租人提出解約，出租人不能提前結束租約。”倪鵬飛補充說，當前國內對承租人利益保護的法律法規還不夠明確，導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為，需要進行約束。

去庫存工作下沉：縣城樓市去庫存成重點

與此同時，去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一。王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

“縣城去庫存概念是一個重要內容。”專家認為，樓市去庫存分為三個階段：2015年前基本是一二線重點城市郊區市場去庫存;2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存;2018年，則迎來縣城去庫存的階段。

考慮到縣城經濟在全國城市經濟中的比重仍較大，專家稱，縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風險。

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